STJ restringe locações por temporada em condomínios residenciais e exige aprovação qualificada dos condôminos

Em 07/05/2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por apertada maioria de votos, formada pelo placar de 5 a 4, firmou entendimento no sentido de que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, quando explorada de modo reiterado, profissionalizado e intermediada por plataformas digitais, a exemplo do Airbnb, depende de autorização prévia dos condôminos, mediante aprovação por quórum qualificado de dois terços.

O posicionamento foi adotado no julgamento do REsp nº 2.121.055/MG (2023/0353644-9), no qual se discutia a pretensão de uma condômina de continuar utilizando sua unidade para locações temporárias por meio de plataformas digitais, apesar da oposição manifestada pelo condomínio. No curso do julgamento, a recorrente contou com a assistência simples do AIRBNB PLATAFORMA DIGITAL LTDA., que também participou da sessão mediante sustentação oral.

A relatoria do caso coube à ministra Nancy Andrighi, que votou pela manutenção do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A decisão estadual havia reformado a sentença de primeiro grau, que inicialmente julgara procedente a demanda proposta contra o condomínio, ponderando o direito de propriedade da condômina com os direitos dos demais moradores à segurança, ao sossego e à saúde. O acórdão mineiro também se apoiou em precedentes do próprio STJ que já admitiam a possibilidade de restrição à locação de unidades residenciais por meio da plataforma Airbnb, desde que houvesse previsão nesse sentido na convenção condominial.

No julgamento concluído ontem, contudo, a Segunda Seção do STJ avançou para além da orientação anteriormente consolidada. Isso porque, segundo destacou a ministra Relatora: “A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, e, na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

Com isso, o que até então poderia ser compreendido como uma permissão em regra, salvo vedação expressa na convenção condominial, passou a ser tratado sob lógica inversa: a exploração reiterada e profissional de locações de curta temporada em condomínio residencial somente será admitida mediante autorização qualificada dos condôminos. Trata-se, portanto, de significativa mudança de orientação, acompanhada pelos ministros Raul Araújo, João Otávio de Noronha, Daniela Teixeira e Isabel Gallotti. Ficaram vencidos os ministros Humberto Martins, Antônio Carlos Ferreira, Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi, para os quais o simples uso de plataformas digitais não seria suficiente, por si só, para descaracterizar a locação residencial e transformá-la em atividade comercial.

A decisão fortalece a autonomia dos condomínios na disciplina do uso das unidades autônomas e deve produzir impacto relevante sobre proprietários que exploram economicamente seus imóveis por meio de plataformas digitais de hospedagem ou locação por temporada. A partir desse novo entendimento, a autorização desse tipo de atividade em condomínios residenciais tende a exigir deliberação assemblear por quórum qualificado, sobretudo quando a prática apresentar contornos próximos aos de atividade de hospedagem.

Apesar de o julgamento ter sido proferido pela Segunda Seção do STJ, composta pelos ministros das Turmas de Direito Privado, a controvérsia ainda não parece definitivamente encerrada. Isso porque a condômina recorrente também interpôs Recurso Extraordinário contra o acórdão do TJMG, sustentando violação ao direito de propriedade e ao princípio da autonomia privada. Assim, após o esgotamento das vias recursais no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, é provável que a discussão ainda seja submetida ao Supremo Tribunal Federal.