Modalidades de Usucapião: Regularização Fundiária e Acesso à Propriedade no Brasil

A usucapião é uma ferramenta essencial para garantir a regularização fundiária no Brasil, visto que possibilita o acesso à propriedade e promove a inclusão social ao permitir que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel após exercer posse contínua e prolongada. Cada modalidade de usucapião foi pensada para atender a diferentes contextos, desde áreas urbanas até áreas rurais, de situações familiares a ocupações coletivas.

A usucapião extraordinária é conhecida por ser a modalidade mais acessível, pois seus requisitos são simples: basta a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por 15 anos. Diferentemente de outras modalidades, aqui não se exige justo título ou boa-fé. Há, no entanto, a possibilidade de reduzir o prazo para 10 anos caso o possuidor tenha utilizado o imóvel como moradia habitual ou realizado nele obras ou serviços produtivos. Essa modalidade está prevista no artigo 1.238 do Código Civil e valoriza a continuidade e estabilidade da posse.

Já a usucapião ordinária, regulada pelo artigo 1.242 do Código Civil, é mais rigorosa, pois exige não apenas a posse contínua por 10 anos, mas também a boa-fé do possuidor e a existência de justo título. O justo título é entendido como um documento que, embora inválido para transferir a propriedade, demonstra a intenção legítima de adquiri-la. 

Prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, a usucapião especial urbana é destinada a imóveis com até 250 m² localizados em áreas urbanas. Para adquirir a propriedade por meio dessa modalidade, é necessário que o possuidor exerça posse contínua e sem oposição por 5 anos, utilizando o imóvel para sua moradia. Para além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Introduzida pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), a usucapião coletiva é voltada para áreas urbanas ocupadas por comunidades. Aqui, o imóvel deve ser maior que 250 m², e a posse deve ser exercida de forma pacífica e contínua por 5 anos por pessoas que não possuem outro imóvel. Tal modalidade busca regularizar a ocupação de grandes áreas por populações de baixa renda, promovendo inclusão social e dignidade aos ocupantes.

Voltada para imóveis rurais, a usucapião especial rural está prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil. Ela exige posse contínua e pacífica por 5 anos, além da utilização da terra para moradia ou produção agropecuária. A área do imóvel não pode ultrapassar 50 hectares, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel. Em suma, incentiva o uso produtivo da terra e combate a concentração fundiária, promovendo a função social das propriedades rurais.

Por último, temos a usucapião familiar, introduzida pela Lei nº 12.424/2011, está prevista no artigo 1.240-A do Código Civil. Essa modalidade protege o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel após o abandono do lar pelo outro. Para configurar a usucapião familiar, é necessário que o imóvel tenha até 250 m², que a posse seja exercida de forma exclusiva e ininterrupta por pelo menos 2 anos, e que o imóvel seja usado para moradia do possuidor.