Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.937.821 (Tema 1.113), que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o valor venal apurado considerando o seu valor nas operações de compra e venda em condições normais de mercado.

O STJ, sob a relatoria do Ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda: i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor venal do imóvel) desvinculada do valor do IPTU, sequer podendo ser utilizada como piso de tributação; ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza da presunção de que condiz com o valor de mercado, poderá ser contestado pelo Fisco apenas por meio de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Nacional Tributário); e iii) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral, sob pena de violação ao princípio da legalidade.

De acordo com a decisão, no IPTU tributa-se a propriedade, sendo lançado de ofício com base numa planta genérica de valores que deve ser aprovada pelo Poder Legislativo local. Para tal tributação, são considerados aspectos como localização e metragem do imóvel, calculado a partir de aspectos mais amplos e objetivos.

Já no que tange ao ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel determinado de forma singular e individual, considerando fatores subjetivos, como benfeitorias e conservação do bem, por exemplo.

Por este motivo, o relator argumenta que o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, exceto quando contestado por meio de processo administrativo pelo Fisco.

Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova, sendo esta em desfavor do contribuinte, visto que o procedimento violaria o disposto no artigo 148 do CTN.

Por fim, após a definição deste precedente qualificado, os processos que discutem o mesmo tema, inclusive os que haviam sido suspensos antes do julgamento do recurso repetitivo, poderão voltar a tramitar em todo o Brasil, sendo julgados nos moldes das diretrizes fixadas pelo STJ.